fbpx

Konvertering af fast forrentet lån

Skrevet af Brian Sandbæk – 15. september 2019

Når man optager et kreditforeningslån, bliver man ofte spurgt til variabelt forrentede lån og fast forrentede lån. Fast forrentede lån kan give en mulig gevinst ved konvertering – men hvad går det ud på?

Når man køber bolig, så skal de fleste låne penge til købet. Her vil man blive mødt af rigtig mange mulige lånetyper.

I denne artikel vil jeg koncentrere mig om et kreditforeningslån med fast rente.

Vælger man den type lån, så skal man også vide noget om konvertering.

Kreditforeningslån med fast rente

Når man optager et kreditforeningslån med fast rente, så er man sikret den samme rente i lånets løbetid. Løbetiden er normalt 30 år, som også er den maksimale løbetid for denne type lån.

Når man optager lånet, så er der sammen med renten også en kurs. Udgangspunktet er kurs 100. Det vil sige, at hvis man låner 100 kr., så får man også 100 kr. Er kursen derimod 98, så skal man låne mere for at få de 100 kr., som man ønsker at låne.

Et eksempel, hvor man ønsker at få udbetalt 1 million kroner ved optagelse af et lån.

Kursen er 98. For at få 1 million kroner dividerer man med kursen og ganger med 100. Det vil sige, at man skal låne ca. 1.020.000 kr. for at få 1 million kroner (andre omkostninger er ikke medregnet i eksemplet). De 20.000 kr. man låner ekstra kaldes for et ”kurstab”.

Er kursen derimod 95, så skal man låne ca. 1.050.000 kr. for at få 1 million kroner.

Det er ikke muligt at få udstedt lånetilbud, hvis kursen er over 100 på udstedelsestidspunktet.

Opkonvertering

Har man optaget et kreditforeningslån med fast rente, så kan det være med mål om at lave en opkonvertering på et tidspunkt. En opkonvertering betyder, at man indfrier det gamle lån og afløser det med et andet lån til en højere rente.

Som tidligere beskrevet, så kan man ikke udstede lån, hvis kursen er over 100. I eksemplet tager vi udgangspunkt i, at der er blevet optaget et kreditforeningslån med fast rente på 1% til kurs 95 på 1.050.000 kr.

Når renten stiger, så vil kurserne falde. For eksemplets skyld siger vi, at kursen falder 10 kurspoint pr. renteprocent renten stiger. Det vil sige, at hvis renten stiger til 2%, så falder kursen til 85 på det eksisterende 1% lån.

Nu er renten steget til 3% og kursen på det gamle lån er faldet til kurs 75. Kursen på 3% lånet er 99.

For at indfri det gamle lån, så tager man lånets restgæld – 1.050.000 kr. – og ganger det med kursen og dividerer med 100. Det giver 787.500 kr. Det betyder, at for at indfri det gamle lån, så skal man komme med 787.500 kr. Dem kan man låne nu til 3% og kursen på lånet er 99. Som før beskrevet, så dividerer man behovet med kursen og ganger med 100 – og det giver så ca. 795.000 kr. man skal låne til 3% for at indfri et lån på 1.050.000 kr. til 1%

Så man har skåret 255.000 kr. af sin restgæld.

Men man skal nu betale 3% af en mindre restgæld frem for 1%. Det vil betyde, at det bliver dyrere i ydelsen på trods af den mindre restgæld.

Nedkonvertering

Hvis renten går den anden vej – altså nedad – så går kurserne op. Hvis vi fortsætter i eksemplet, så falder renten igen til 1% og kursen på det eksisterende lån kommer over kurs 100. Har man et kreditforeningslån med fast rente, hvor kursen er over 100, så vil man altid kunne opsige lånet og indfri det til kurs 100. Så vi opsiger 3% lånet på 795.000 kr. til kurs 100.

Da renten er faldet og kursen på 1% lånet igen er 95, så vil man skulle optage et kreditforeningslån på ca. 840.000 kr. for at få 795.000 kr. til at indfri det gamle lån.

Til gengæld har man nu fået skiftet fra 1% til 3% til 1% og gælden er nedbragt med over 200.000 kr.

I perioden hvor man skiftede til 3% stiger ydelsen, men når man kommer tilbage på 1%, så betales der renter af en mindre gæld – og derved er der både mindre gæld og en mindre ydelse på kreditforeningslånet.

Den skrå konvertering

En anden konverteringsmulighed, som ikke nævnes så ofte, er den skrå konvertering. Det betyder, at man går fra en fast rente over til en variabel.

Hvis vi holder fast i det første eksempel, så har vi et fast forrentet lån på 1.050.000 kr. til 1% som kan indfries til kurs 75 = 787.500 kr.

I stedet for at skifte til fast rente kan man nu i stedet tage en variabel rente. Hvis den faste rente er steget med 2%, så antager vi i eksemplet, at det er den variable rente også. Kreditforeningslånet vi skal optage, bliver udbetalt til cirka kurs 100, og vi låner derfor 787.500 kr. til en variabel rente på ca. 1,5% Det vil betyde, at vi skærer mere af restgælden, og ydelsen på lånet vil stort set ikke bevæge sig.

Når/hvis renten så falder igen, så kan man gøres som i eksemplet med nedkonvertering, hvor man dog lige skal være opmærksom på, hvilke indfrielsesvilkår der er på det variabelt forrentede lån.

Kan det betale sig at konvertere?

Bankerne tjener godt med gebyrer på konverteringer.

Før i tiden altid har været ”god latin”, at det kunne betale sig at konvertere, hvis forskellen mellem den faste rente man havde, og den man kunne få, var 2%. Men nu ses der til tider anbefalinger på omlægninger selvom renteforskellen er helt ned til 0,5%

Det er bestemt ikke altid, det kan betale sig at konvertere – det er meget individuelt, da det kommer an på en masse fremtidige forhold i familien. Hvornår flytter man, ændres indtægter/udgifter i nærmeste fremtid og hvad er der ellers af planer.
Det kan betegnes som spekulation, hvis man vælger at arbejde med konverteringer. Laver man opkonverteringen, hvor man skærer af restgælden, men får en dyrere ydelse til kreditforeningen, så krydser man fingre for at renten falder igen – for så er det den rigtige gevinst kommer, hvor der både er lavere restgæld og lavere ydelse. Laver man den skrå konvertering, så satser man også på, at den variable rente ikke stiger.

Tommelfingerregler er kun tommelfingerregler. En gang i mellem skal man se på hvem der har opfundet reglerne, og så skal man undersøge, om den tommelfingerregel passer til den situation, man selv sidder i.